收益法及其运用_土地_预计2018最火爆的生意

  第八章 收益法及其运用

  第七节 投资组合技术和剩余技术

  在收益法中,可以从房地产的预计2018最火爆的生意物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各个构成部分的报酬率和资本化率,或者将其报酬率和资本化率运用到各个构成部分上以测算其价值。

  一、投资组合技术

  投资组合技术(band of investment technique)主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

  (一)土地与建筑物的组合

  运用直接资本化法估价,由于估价对象不同,例如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值,采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

  综合资本化率是求取房地价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是建筑物及其占用范围内的预计2018最火爆的生意土地共同产生的净收益。也就是说,在评估土地与建筑物综合体的价值时,应采用建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益,同时应选用综合资本化率将其资本化。如果选用的不是综合资本化率,则求出的就不是土地与建筑物综合体的价值。

  土地资本化率是求取土地价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益),不包含建筑物带来在家兼职的净收益。如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率,即使得出了预计2018最火爆的生意一个结果,这个结果也不能说是土地价值。

  建筑物资本化率是求取建筑物价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益),不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率,则求出的就不是建筑物价值。

  综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分,但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率,便可以利用下列公式求出另外一种资本化率:

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